Рестораторы и торговцы покидают центр Киева

Магазины модной одежды и рестораны активно покидают центр Киева. Больше всего пустующих помещений на самых дорогих улицах столицы: Крещатике, Городецкого, Заньковецкой. 

Розничный оператор Fiba Retail объявил о решении закрыть два флагманских магазина на Крещатике под брендами Marks&Spencer и GAP, кроме того, из центра города ушли Mexx ("Дельта Спорт") и Naf Naf ("Интермода-Трейд), Adidas, некоторые рестораны, например, "Планета Суши" и Soocre. Также четыре магазина в Пассаже закрыл Helen Marlen Group: Passage15 Man, Vintage 48, Disquared2 и Helen Marlen2. "Те марки, которые ушли из центра города, перебрались в ТРЦ, к примеру, Helen Marlen Group, успешно работает на 1,5 тыс.кв.м в "Мандарине". В чем преимущество ТРЦ? Они генерируют целевой поток", — пояснил "Вестям" партнер Украинской ритейл-ассоциации Александр Фиалка.

По данным исследования JLL, вакантность помещений стрит-ритейла в Киеве с начала года увеличилась более чем втрое: с 3 до 10%. Более всего пострадали магазины на центральных улицах, которые находились в эпицентре политических событий. "По итогам полугодия самая высокая вакантность в стрит-ритейле была зафиксирована на улицах Архитектора Городецкого (на уровне 33%), Заньковецкой (26%) и Крещатике (12%), которые прежде являлись основными локациями для открытия флагманских точек и отличались отсутствием свободных помещений под аренду", — сообщила "Вестям" руководитель отдела торговых площадей компании в Украине Анна Чуботина.

Уход флагманских магазинов с престижных площадок поясняют не только падением посещаемости в период активной фазы массовых протестов на Майдане с ноября 2013 г. по февраль 2014 г. "Потребительский спрос продолжает снижаться на фоне сохраняющейся напряженности на Востоке Украины наряду с фундаментальными экономическими проблемами, что негативно влияет на товарообороты ритейлеров. Стоимость аренды на центральных улицах Киева значительно выше по сравнению с торговыми центрами, в условиях падения продаж у розничных операторов нет возможности дотировать магазины, расположенные на Крещатике и других центральных улицах. Таким образом, многим ритейлерам выгоднее закрыть неприбыльные магазины, сократив общие арендные затраты розничной сети", — пояснили "Вестям" в консалтинговой компания в сфере коммерческой недвижимости CBRE.

"Арендные ставки в центре – неадекватные. Мы платили за помещение в разы больше, чем зарабатывали. Еще в середине прошлого года было принято решение о закрытии магазина, еще задолго до событий на Майдане", — на условиях анонимности сказал нам один из ушедших арендаторов.

Впрочем, бегут из центра не все, некоторые продолжают работать, несмотря на неприбыльную деятельность. "Мы боремся. Нам удается находить взаимопонимание с хозяевами помещений, арендные ставки мы еще весной зафиксировали в гривне, в результате не закрыли ни одного ресторана, не сокращали персонал. Хотя наш оборот на Крещатике упал в разы. Сказать, что ситуация сейчас улучшилась, мы пока не можем. Да, перед помещением уже не ночуют люди, но посетители пока к нам не вернулись, деловая активность в центре не восстановилась. Офисы на центральных улицах по-прежнему пустуют, туристов не так много. Мы надеемся, что через месяц-два люди на Крещатик, а значит и к нам, вернутся", — отметил в разговоре с "Вестям" генеральный директор Mafia Андрей Папко.

АРЕНДА ПРОСЕЛА НА 30-40%

В JLL сообщили, что снижение спроса со стороны арендаторов привело к падению арендные ставок в центре столицы. Причем чем престижнее было место, тем сильнее удешевлялась аренда. На центральных улицах (Крещатике, Архитектора Городецкого, Заньковецкой и в Пассаже) в среднем на 40% — с $3,6 тыс. на одном квадратном метре в год ($300/месяц/кв.м) до $2,1 тыс./кв.м/год ($180 в месяц). На прилегающих улицах, в так называемой зоне Центр 2 (включающей улицы Богдана Хмельницкого и Бассейную, бульвары Леси Украинки и Тараса Шевченко) арендные ставки опустились в среднем на 30% — до $600-840 за квадратный метр в год. Для сравнения: в жилых районах, в частности, на Позняках, Оболони, Теремках и Святошино аренда подешевела только на 15% (до $300-480 за кв. м в год).

По данным CBRE, ставки на торговые площади в ТРЦ, номинированные в долларе, снизились с начала года на 20% (главным образом, за счет того, что были на начало кризиса зафиксированы в гривне при курсе 10 грн. за у.е.). На сегодняшний день стоимость аренды в лучших торговых центрах варьируется в пределах $80-$136 кв. м/мес. за стандартную галерейную секцию на 100-200 кв. м. В менее успешных ТРЦ — $40-$68 кв. м/мес.

"Однако, учитывая существенное обесценивание национальной валюты, ставки в гривневом эквиваленте в целом по рынку снизились незначительно", — подчеркнула Анна Чуботина. "Очень часто после начала падения нацвалюты, переписывались договора аренды, с доллара на гривну, причем по курсу 8 грн", — дополнила коллегу Александр Фиалка.

ЧТО ДАЛЬШЕ

Эксперты надеются, что в ближайшем времени фешн-ритейл вернется в центр, ведь баррикады убраны, а движение автомобилей по центру почти полностью восстановлено. "На Крещатике и близлежащих улицах мы увидим возвращение ритейлеров в течение полугода. Достраивается ЦУМ, готовый предложить в 2015-м подзабытый формат универмага. Уже сейчас "Глобус" предлагает интересную, клиент-ориентированную концепцию, вскоре, я уверен, туда вернутся арендаторы", — заверил Александр Фиалка. Однако, по его мнению, арендные снизятся не надолго. "Хозяева помещений настроены очень консервативно. Они готовы предоставлять существенные скидки — до 50%. Но только на год — до восстановления потока покупателей", — сказал Фиалка.

Хотя партнер Украинской торговой гильдии Виталий Бойко уверен, что возвращение торговли в центр может произойти только при условии сохранения более низких арендных ставок на длительный срок. "Магазин в центре столице — одно из условий захода сети в страну. Желающих много, но в нынешних условиях все понимают, что вернуть инвестиции им будет сложно. Товарооборота от 800 у.е. за квадратный метр, который был в 2012-2013-х в магазинах на Крещатике, в ближайшее время не достичь, наши люди сейчас настроены на экономию", — отметил он.

Однако пока, по наблюдениям экспертов, в стрит-ритейле сменились лидеры. Традиционно активные fashion-ритейлеры практически не рассматривают новые площадки. "В Киеве готовятся к открытию несколько крупных проектов ТРЦ (Retroville, Respublika, Lavina, Blockbuster и др.), fashion-ритейлеры присматривают новые площадки среди них", — пояснили в Украинской ритейл-ассоциации.

Зато, согласно исследованию JLL, вырос спрос со стороны аптек, кафе, ресторанов и продуктовых магазинов на Центр 2 и жилую зону. "Сегодня рынок стрит-ритейла Киева —это рынок арендатора. Объем предложения вдвое превышает имеющийся спрос, и собственники вынуждены искать компромиссы и договариваться о приемлемых условиях с потенциальными арендаторами. Если прежде ритейлерам было сложно найти подходящее помещение в стрит-ритейле, то уже в 2012-2013 годах площади искали своего арендатора не более двух месяцев, теперь — до полугода", — сказала Анна Чуботина.