Дешевая распродажа ипотеки?

На рынке появилась дешевая ипотека. Декларируется уровень ставок от 15,5 до 18 процентов. Такими заголовками запестрели СМИ. Их даже называют реальными! Первое объяснение дешевизны кредитов - предыдущее удешевлением ресурсной базы. Специалисты с обоснованием согласны только частично. Филонич Вита для UBR.UA

НБУ посчитал деньги

НБУ подсчитал в каком количестве денег нуждается экономика чтобы окончательно выйти из рецессии. Для этого необходимо кредитование хотя бы на треть тех объемов которые были в докризисном 2008-ом. Условие первое - желание банков давать деньги. Второе - возможность заемщика платить по существующим процентам. Последние снижаются с начала лета. Но до комфортного для заемщика уровня, (т.е докризисного) им далеко. Даже действия НБУ по снижению учетной ставки (с 12,25 до 7,75), не дали соответствующей реакции в сегменте реальных ставок. И дело не в том, что между ними нет прямой связи. Существует ряд других факторов. Вроде меморандум с МВФ. Он ограничил монетарные показатели, привязав темпы роста монетарной базы к росту реального ВВП. Поэтому НБУ ограничен в возможности денежного предложения. А когда денег меньше потребности, ставки быстро реагировать на сигналы НБУ не могут. Рыночные тенденции имеют большее влияние на динамику процентов. "Учетная ставка - это не ставка, рекомендованная для предоставления кредитов комбанками. Это, можно сказать, есть ориентировочная стоимость денег в государстве. Таким образом, оно не имеет никакой прямой связи для кредитования комбанками. Коммерческий банк владеет ресурсами и исходя из стоимости собственных ресурсов, предоставляет кредиты предприятиям, организациям и населению, в том числе.

Вернулись забытые ставки…

Однако, в последнее время, особенно в интернет-СМИ, появилась информация о давно забытом уровне ставок. В среднем – это 17% для вторичного рынка и даже 15% - для первичного. И их называют реальными! Первое объяснение дешевизны кредитов - такое же удешевлением ресурсной базы. Т.е. депозитов, ставки по которым падали течение трех месяцев. Специалисты крупных банков с обоснованием согласны. Но лишь частично.

"Депозитные ставки имеют тенденцию к снижению. И на сегодня привлечение средств проходит в пределах от 15 до 17%. Но говорить о кредитовании на этом же уровне пока нецелесообразно, потому что тогда банки не будут получать соответствующего уровня прибыльности. А значит это будет убыточная деятельность",- подчеркивает Дмитрий Гриджук.

На сегодня средние ставки по ипотеке на рынке первичных продаж находятся на уровне - 21 - 23 процента. Появление более дешевых займов сразу же привлекает внимание. Среди прочих условий, срок кредита - 25-30 лет, а также аванс - всего 30 процентов. Кредиты предлагаются под жилье в домах, которые возводятся как под Киевом, так и в сегменте элитного столичного жилья. "Ставка 15%? Наверное, по этой ставке есть еще некоторая часть комиссионного вознаграждения. И, во-вторых, когда на столько снижена процентная ставка, наверняка есть приличный личный взнос для физических за приобретение этой недвижимости. Кроме того эти ставки ранжируются на первичный рынок и вторичный рынок. В зависимости от того, какие программы кредитуют", - объясняет Марина Нестеровская, исполнительный директор департамента розничных продуктов коммерческого банка.

Плавающие условия

Дешевая ипотека, действительно, явление не массовое. Это совместные программы банков и их партнеров застройщиков. Финансисты утверждают сами - до широкого выхода на рынок еще далеко. Они просто заинтересованы в том, чтобы продвигать и сбывать недостроенные объекты, а в затем кредитовать население под них. Поэтому на рынок подают и более привлекательные условия. Одно из них – плавающая процентная ставка. Она привязана к ставке НБУ. Регулятор с начала года уже трижды ее снижал. Поэтому, теоретически, и платежи клиентов в банках, должны подешеветь. Финансисты подтверждают, последнее предложение - это поиск хоть каких-то инструментов, которые бы сдвинули рынок ипотеки с места.

"Мы прозрачно предложили будущему покупателю реальную цену, где банк тоже зависит от того какую политику будет, проводит регулятор. Не исключено что через год эта учетная ставка станет 5%. А вполне возможно, учетная, превысит и 15%. Но считаю, что прогнозы, которые делает главный регулятор, как правило, выполняются. Поэтому надеемся на то, что у нас будет тенденция к снижению", объясняет председатель наблюдательного совета коммерческого банка Владимир Сорокин. Именно его банк предложил плавающую ставку под кредитование квартир в центре столицы.

Национальный банк, в своем последнем прогнозе, указал уровень инфляции на 2011 год в районе 12%. Т. е больше чем в текущем году. А значит, не исключен вариант, что НБУ с этой инфляцией будет бороться. Один из первых методов – повышение учетной ставки. И риск этого сохраняется. И, как и все остальные риски (например, валютный курс), он возлагается на клиента. А потребитель банковских услуг на условия их предоставления никак повлиять не может. В массе своей он не может прогнозировать ни инфляцию, ни колебания курсов валют. Прогнозируемые для клиента - все что банк пропишет в соглашении. Ставка, плюс все комиссии. А комиссия теперь в ставку не включается. Такие требования ввел регулятор год назад.

"Есть стандартная комиссия за оформление - 2%, есть сумма за получение кредита, предусматривается так же комиссия за любое изменение, по согласованию сторон, и в первую очередь, по инициативе кредитора. Это все составляющие, которые приняты и которые мы также используем",- вынужден подтвердить Владимир Сорокин.

"Ставка в 17,75% годовых в гривне и сроком на 7 лет дает сигнал покупателям о том, что надо действовать более активно и обращать внимание на то, что в ближайшее время активность на этом рынке будет возрастать. Но принципиальных изменений на рынке в этом году не произойдет. Нет макроэкономических предпосылок для того чтобы это произошло",- соглашается Михаил Артюхов, директор девелоперской компании.

Совместные предложения, сами банкиры, называют больше тестовыми или аукционными. Даже слово программа для них не подходит. Программа – значит долгосрочное предложение. По таким программам ставки колеблются от 22 процентов годовых и выше. Во всяком случае, на рынке - это цена большинства банков.

О возможном оживлении рынка ипотеки, читайте в эксклюзивном интервью Алексея Лупоносова – финансового эксперта, для UBR.