Объемы ипотеки вернутся не ранее 2012 года

Грандиозного оживления, которого все лето ожидал отечественный рынок недвижимости, с началом осени та и не произошло. Сделки по купле-продаже квартир продолжают заключаться в прежнем вялотекущем режиме, а колебания цен находятся в пределах 1 процента. Есть ли сегодня предпосылки для значительного оживления рынка ипотеки, UBR спросил у Алексея Лупоносова – финансового эксперта.

UBR: Есть ли сегодня предпосылки для значительного оживления рынка ипотеки?

А.Л: Условия есть, но ситуация в том, что наши банкиры и некоторые эксперты немного скрыли от людей некие подводные камни, которые так или иначе на сегодняшний день существуют. Страхование ипотеки, например, а это 1% от стоимости этой самой квартиры и делается на протяжении всего периода кредитования и не важно, вы должны 100 тысяч или осталась одна тысяча. Более того, необходимо страховать и жизнь в том числе людей, которые занимают такой большой кредит. Что касается кредитной политики, то она тоже, к сожалению, далека от совершенства. На сегодняшний день эффективная процентная ставка отличается от заявленной. На сегодняшний день у нас в Украине кредитуют 12 банков. Если месяц назад их было 6 таких банков, которые реально давали кредиты, а не заявляли, что мы занимаемся ипотекой в Украине, и средняя процентная ставка, я специально сегодня посчитал 23, 75 % - но это заявленная. А эффективная ставочка у нас выходит на уровне 28 – 30%, потому, что не включены комиссии за расчеты, комиссии за начисления, за обслуживание этого кредитного дела.

UBR: Немного оптимизма, все – таки – тенденция. Было 6, стало 12. Количество банков, которые берутся за ипотеку – увеличивается.

А.Л: Непосредственно оптимизм я буду излучать в том случае, когда произойдет коррекция цен на само жилье. То, что банки не кредитуют на сегодняшний день связано с тем, что сами объекты залога, а конкретно – квартиры, падают в своей стоимости. Если вы взяли квартиру ценою в 100 тысяч, то никто не гарантирует, что через год вы ее не переоцените и она не будет стоить 80 тысяч по рыночной цене. В этом и камень преткновения. Даже те банки, которые сегодня выдают вам кредиты ипотечные, они требуют от вас дополнительных залогов. И если ваши залоги упадут в цене тире ваши квартиры, то вам придется предоставить дополнительный залог. Либо, банк, на основании этого может повысить процентную ставку.

UBR: Сегодня мало кто говорит об этом в слух. О том, что перспектива снижения стоимости недвижимости сдерживает возрождение рынка ипотеки, сказал Алексей Лупоносов. Снижение ставок депозитов, так же происходит сегодня, как это влияет на перспективы рынка ипотеки.

А.Л: Напрямую должно было влиять. Если на сегодняшний день у меня коммерческий банк берет деньги под 10% годовых, то и выдавать он их должен не под 30% . Он их должен выдавать с маржой 3 – 5%, как это делают европейские банки под 15 – 17 % годовых. Должна быть ставка. Но, на сегодня мы наблюдаем одностороннюю ситуацию, когда у меня вклады берут под 10%. Сегодня , к сожалению политика такова процентная, что если вы придете в системообразующие банки, вы увидите, что процентные ставки в гривне 10 – 12%, если вы – старый клиент. Это связано с тем, что была понижена учетная ставка НБУ. Но понижена в одностороннем порядке. Кредиты для населения и для бизнеса не стали дешевле.

UBR: Какие ресурсы сегодня у банков есть для долгосрочного кредитования. Для ипотеки, в частности.

А.Л: Что касается долгосрочного кредитования, могу сказать однозначно. Посмотрите структуру банковских депозитов, менее 1% составляют депозиты, которые заключены от года до 3 лет. Так и есть. Поэтому, исходя из вышесказанного, долгих ресурсов сейчас нет в банковской системе. А в связи с тем, что в Украине и в мире – кризис, у нас так же закрылись выходы на иностранные банки. Нельзя привлекать синдицированное кредитование. Поэтому, к сожалению, долгих ресурсов – нет.

UBR: На уровне, каких ставок можно говорить о массовом возвращении ипотеки.

А.Л: Ставка должна состоять из объективной стоимости денег, которые существуют на рыке, плюс маржа банка. Если банкиры привлекают средства под 10 – 11%, то 5% маржи им будет более, чем достаточно. Значит, выдавать нам средства должны под 15 – 16% годовых. И естественно, инфляция не должна превышать те нормы, которые заявлены нашим правительством и Нацбанком. Нельзя сказать, что эта ставка будет всегда на одном уровне, мы должны понимать, что все меняется, но мы должны четко понимать: стоимость ресурсов плюс маржа.

UBR: То есть, на уровне 15 – 16% мы можем говорить, что люди смогут реально брать кредиты, и им будут давать.

А.Л: На сегодня, это именно такая процентная ставка, которая продиктована рынком. Она тоже высокая, поверьте, это очень много. Если вы посчитаете 5-6 лет, вы выплатили двойную стоимость квартиры. Но это – объективная реальность.

UBR: До кризиса, какая была ставка?

А.Л: И 25 и 30 и 40, некоторые банки умудрялись давать кредиты под 50 %. Но, сейчас мы видим, что происходит с заемщиками, которые взяли такие кредиты – это бедные люди.

UBR: Сроки ипотеки, какие должны быть, что бы говорить о активизации рынка.

А.Л: Надо посмотреть первое – уровень жизни населения и посмотреть как это делается в европейских странах. Если мы говорим про Украину, то реальные сроки должны быть около 30 лет. потому, что у нас низкий уровень доходов. Именно это нам позволит на протяжении 30 лет платить по этому кредиту. Но опять же надо смотреть, что ставка 17% по этому кредиту, разложить ее на 30 лет, сколько вы переплатите за это жилье. Но опять же, кто может гарантировать, что на протяжении30 лет вы будете получать одну и ту же зарплату и вы будете живи и здоровы.

UBR: 15-16% - ипотека, 30 лет – срок, когда это может быть и при каких условиях ?

А.Л: Это может быть уже сегодня, если мы начнем деньги нашего бюджета не вливать в какие – то эфемерные вещи, как рекапитализация банков, а помогать населению. Давать эти деньги на кредитование реальных людей.

UBR: Когда вы ждете возобновления объемов ипотечного кредитования до уровня 2008 года?

А.Л: Не ранее 2012 года – это однозначно. Сейчас будет идти только коммерческий объект.